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La Coalición de Vivienda de Delaware 1998

Delaware Housing Coalition
PO Box 1633
Dover, DE 19903-1633
1 888 DEL SWAT

editora, la dra. Norma Varisco de García

Sumario del Código Residencial de Arrendador y Arrendatario

Este es un sumario del Código Residencial del Arrendador y Arrendatario (en adelante "Código Residencial") que entró en vigor el 17 de julio de 1996. El propósito de este sumario es familiarizar a los arrendatarios y arrendadores de las disposiciones del Código Residencial y de sus derechos y obligaciones bajo el mismo. Este Código Residencial se aplica a todo contrato de arrendamiento firmado después del 17 de julio de 1996. El Código Residencial también se podría aplicar a contratos de arrendamientos que se renovaron o son continuaciones de un contrato de arrendamiento que se efectuó (firmó) antes de julio de 1996 si ambos, el arrendador y el arrendatario acuerdan que el nuevo Código Residencial va a ser aplicado al contrato de arrendamiento existente. Si no se llega a este acuerdo, el Código Residencial previo será aplicado en los casos de renovación y continuaciones de contratos de arrendamientos que se efectuaron antes de julio de 1996.

Este es solamente un sumario general. No cubre todos los aspectos del Código Residencial. Para preguntas legales específicas, por favor haga referencia a la ley que se encuentra en 25 Del. C. Secciones 5101 a 5718 o consulte con un(a) abogado(a). Usted puede obtener una copia completa del Código Residencial si llama al Consejo Legislativo al 1-800-282-8545. Su primera copia del Código Residencial es gratis.

Las partes o secciones numeradas en este sumario se refieren a secciones específicas del Código Residencial. Preguntas generales sobre el Código Residencial pueden ser dirigidas a:

Cuando llame, por favor especifique cual Código Residencial se aplica a su contrato de arrendamiento; esto es, si el Código Residencial anterior a julio de 1996 o el posterior a julio de 1996. Esta pregunta se contesta determinando si el contrato de arrendamiento se firmó antes o después del 17 de julio de 1996. Si fue firmado antes del 17 de julio de 1996, indique si el arrendador y el arrendatario acordaron, al momento de renovar o extender el contrato, que la ley anterior a julio de 1996 o la posterior a julio de 1996, se aplicaría a la renovación o continuación del contrato.

I- CONVIRTIENDOSE EN UN ARRENDATARIO (INQUILINO)

1. Contrato de arrendamiento definido
2. Requerimiento del arrendador de proveer una copia del contrato de arrendamiento
3. Contratos de arrendamiento por un término mayor de un (1) año requieren que sean por escrito.
4. Un arrendador puede requerir un costo de solicitud.
5. Un arrendador puede requerir un depósito de seguridad.
6. Otros costos
7. Un arrendador no puede discriminar- Requisitos del "Fair Housing"
8. Requisito de divulgar el nombre del propietario de la unidad arrendada.
9. Sumario del Código Residencial
10. Conflictos con el Código Residencial
11. Avisos o emplazamientos

II- MUDARSE A LA UNIDAD ARRENDADA (RENTADA)

1. Pago de la renta
2. Falta de pago del arrendatario
3. Renovación del contrato de arrendamiento-- con cambios
4. Las obligaciones del arrendatario referente a la unidad arrendada
5. Violaciones por el arrendatario o negligencia en el cuidado de la propiedad arrendada
6. Acceso (entrada) a la unidad arrendada

V- TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Causas para las acciones de desahucio (posesión sumaria)
2. ¿Quién puede presentar un procedimiento sumario de posesión?
3. ¿Cómo iniciar un acción de desahucio (posesión sumaria)?
4. ¿Qué debe indicar la demanda?
5. Audiencia o juicio del caso
6. Ejecución de sentencia y auto de posesión o desahucio
7. Paralización de ejecución luego de dictarse la sentencia

I- CONVIRTIENDOSE EN UN ARRENDATARIO (INQUILINO)

1. Contrato de arrendamiento definido. (§5141(u))
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo, escrito o verbal, que establece o modifica los términos, condiciones, reglas, reglamentos, o cualquier otra disposición concerniente al uso y ocupación de una propiedad residencial para alquiler o arrendamiento. (La palabra "arrendamiento" en inglés "lease" es otra manera de decir "contrato de alquiler o arrendamiento").

2. Requerimiento del arrendador de proveer una copia del contrato de arrendamiento. (§5105)
Cuando hay un contrato de arrendamiento escrito, al dueño de la propiedad ("arrendador") se le requiere que le provea al arrendatario ("inquilino") copia del contrato, sin costo alguno.

3. Se requiere que contratos de arrendamiento por un término mayor de un (1) año sean por escrito. (§5106)
A menos que un contrato de arrendamiento sea por escrito, no tendrá efectividad por más de un (1) año. Un contrato de arrendamiento que no establece un término de duración será por un término igual a un mes y se renovará de mes a mes.

4. Un arrendador puede requerir un costo de solicitud. (§5514)
Si al arrendatario o inquilino se le requiere que pague un costo para verificar su crédito se le llama a este costo "costo por solicitud" o en inglés "application fee". Un arrendador puede requerir el pago de dicho costo por solicitud si no excede del 10% de la renta mensual, o cincuenta dólares ($50.00). El arrendador está obligado a entregarle al arrendatario un recibo al pagar el costo por solicitud.

5. Un arrendador puede requerir un depósito de seguridad. (§5514)

(a) Cantidad del depósito.

i. Un arrendador puede requerir el pago de un depósito de seguridad. El depósito de seguridad no puede ser más que la cantidad que paga el inquilino por un (1) mes de renta, si el arrendamiento, es por un (1) año o más.

Si el contrato de arrendamiento no tiene un término definido, o si es del término mes a mes, el arrendador puede requerir un depósito de seguridad que sea mayor a un (1) mes de renta; sin embargo, una vez que el arrendatario o inquilino ha vivido en la propiedad por un año o más, la ley le requiere al arrendador que reembolse al arrendatario la diferencia del depósito que recibió, por ser un arrendamiento sin término o de mes a mes, más la renta de un mes. No existe un límite en la cantidad que se le puede cargar por depósito de seguridad si la propiedad residencial que va a ser arrendada esta amueblada. Si un contrato de arrendamiento lo especifica, un arrendador puede aumentar el depósito de seguridad a la misma cantidad de la renta.

ii. Depósito por Mascotas
Un arrendador puede requerir que se pague un depósito por mascotas al arrendar la propiedad si el arrendatario o inquilino va a tener una mascota en la propiedad arrendada. Un arrendador no puede exigir que se pague un depósito que exceda de la cantidad equivalente a un (1) mes de renta, sin importar el término del contrato de arrendamiento.

(b) Como debe ser tratado el depósito de seguridad.

(i) Donde estará localizado.
Un depósito de seguridad debe ser depositado en un banco asegurado por la reserva federal y que tenga oficinas en el estado de Delaware. La cuenta de banco en que se deposite el dinero de seguridad se llamará cuenta de "Depósito de Seguridad" (en inglés "security deposit account") y no puede ser utilizada para la operación del negocio del arrendador.

El arrendador debe de informarle al arrendatario o inquilino la localización de la cuenta de Depósito de Seguridad. Si el arrendador deja de informar la localización de la cuenta de Depósito de Seguridad a los veinte (20) días desde que el arrendatario le requiere por escrito que provea la localización y el arrendador no cumple, al vencerse el término de los veinte días, el arrendador estará obligado a devolver el depósito de seguridad al arrendatario. Si el arrendador no le devuelve el depósito de seguridad al arrendatario a los veinte (20) días, el arrendatario, tendrá derecho a recibir del arrendador el doble de la cantidad que dio en depósito de seguridad.

(ii) Procedimiento para la devolución del depósito de seguridad y el depósito de mascotas
Antes de desocupar la propiedad arrendada, el arrendatario debe por escrito proveerle al arrendador la dirección donde se va a enviar el depósito, sea el depósito de seguridad o de mascotas. En veinte (20) días luego de expirado o terminado el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene que proveerle al arrendatario un lista detallada de cualquier daño que encuentre en la propiedad arrendada y el costo de reparación de estos daños, y debe dedevolver al arrendatario el sobrante del depósito luego de restar el costo de reparación por los daños detallados en la lista.

Si el arrendador falla en proveer una lista de daños a la propiedad, el arrendador no tendrá derecho a ninguna porción del depósito y deberá devolver este depósito en su totalidad al arrendatario o inquilino. Si el arrendatario no está de acuerdo con la lista de daños o la cantidad que va a retener el arrendador, el arrendatario tendrá que objetar a la lista de daños y la cantidad que será retenida por el arrendador dentro de (10) días desde que el arrendatario recibió la lista, de otra manera se considerará que el arrendatario estaba de acuerdo con la lista y la cantidad de dinero que se retuvo para pagar las reparaciones.

Si el arrendatario ha provisto al arrendador con una dirección de envío y el arrendador no le devuelve el depósito de seguridad que le adeuda al arrendatario o inquilino, el arrendatario tendrá derecho a recibir el doble de la cantidad que injustamente fue retenida por el arrendador. Si el arrendador rehúsa pagar la cantidad retenida injustamente, el arrendatario podrá presentar una acción de cobro de deuda en el Tribunal ("Justice of the Peace Court").

6. Otros costos. (§5311)
Un arrendador no puede exigir el pago de un costo que no va a ser reembolsado como condición para que el arrendatario viva en la propiedad arrendada a menos que el cargo es uno opcional y son cargos por servicios rendidos al arrendatario.

7. Un arrendador no podrá discriminar- Requisitos del "Fair Housing". (§5116)
Ningún arrendador o agente de arrendamientos puede discriminar contra un arrendatario o inquilino, o un futuro arrendatario al rehusar que el arrendatario alquile, subalquile, subarriende, o asigne su arrendamiento, o cancelar el contrato de arrendamiento existente por que el arrendatario o inquilino, actual o futuro es de cierta raza, creencia, religión, estado civil, color, sexo, origen nacional, incapacidad, edad u ocupación, o por que el arrendatario o inquilino actual o futuro tiene un niño(a) o niños(as) en la familia. Un arrendador no puede ni añadir cargos a la renta, ni aumentar la renta por cualquiera de las razones antes descritas. Un arrendador sí puede reservar ciertas unidades para arrendárselas a personas de mayor edad.

8. Requisito de divulgar el nombre del propietario de la unidad arrendada. (§5106)
En cada contrato de arrendamiento que se haga por escrito, el arrendador tiene claramente que informar la dirección comercial de todas las personas que son dueñas o representante (apoderados) de los dueños de la propiedad arrendada. En el caso que el contrato sea verbal (no sea por escrito) esta información será provista al arrendatario o inquilino cuando éste la pida.

9. Sumario del Código Residencial. (§5118)
El arrendador tiene que proveerle a cada arrendatario o inquilino una copia de este sumario, libre de costo, cuando comience el término de arrendamiento.

10. Conflictos con el Código Residencial (§5101)
Cualquier disposición del contrato de arrendamiento, escrito or verbal, que esté en conflicto con el Código Residencial será no ejecutable, o sea que no será válido.

11. Avisos o emplazamientos. (§5113)
Cualquier aviso (notificación) o emplazamiento requerido por el Código Residencial tiene que ser por escrito, y se le presentará al arrendador o al arrendatario (inquilino) de la siguiente manera:

a. Por notificación o emplazamiento personal, al dejar una copia de la notificación con un adulto o representante de la persona en su residencia o lugar principal de hacer negocios;
b. Por correo certificado o registrado;
c. Por correo de primera clase, con un certificado de envío (esta es una manera nueva de notificar);
d. Pegando el aviso en la propiedad arrendada, en combinación con el inciso "b" ó "c", anteriores.
e. Emplazamiento personal por medio de un emplazador designado por el Tribunal.

En el caso que la notificación sea enviada por correo, el acuse de recibo (firmado o sin firmar), o el certificado de envío, son consideradas evidencia de notificación.

II- MUDARSE A LA UNIDAD ARRENDADA (RENTADA/ALQUILADA)

1. Unidad arrendada. (§5303)
El arrendador debe de suplir la propiedad que el arrendatario contrató arrendar al comienzo del término del contrato de arrendamiento, y poner al arrendatario o inquilino en total y completa posesión del mismo.

2. Los remedios para el arrendatario si la unidad o propiedad no esta disponible.
Si la unidad o propiedad arrendada no está disponible para entrega o si el arrendador no pone al arrendatario en total y completa posesión de la propiedad arrendada, el arrendatario no tendrá que pagar renta por el período de tiempo que el arrendatario o inquilino no pueda entrar en la propiedad arrendada. En adición, el arrendatario puede:

a. Dar notificación al arrendador o dueño de que va a dar por terminado (resolver) el contrato de arrendamiento y requerirá que se le devuelvan las rentas pre-pagadas, el depósito por las mascotas y/o el depósito de seguridad;
b. Podrá recobrar los gastos razonables que incurra en obtener vivienda substituta si la inhabilidad para entrar en la propiedad arrendada es causada por el arrendador o por que el arrendador no cumplió con los códigos de construcción y vivienda;
c. Presentar una acción en los tribunales de justicia, en específico en los tribunales llamados "Justice of the Peace Court" para sacar al arrendatario que se haya quedado en posesión de la propiedad luego de expirar el término del contrato de arrendamiento), y recobrar los gastos de la acción y los gastos incurridos en obtener vivienda substituta.

3. Instalación de nuevas cerraduras. (§5509)
Un arrendatario tiene derecho a instalar, a su costo, nuevas cerraduras en la puerta de entrada de la unidad o propiedad arrendada, solamente si:

a. El arrendatario o inquilino notifica al arrendador por escrito y le suple al arrendador una copia de la llave que abre la nueva cerradura;
b. la nueva cerradura funciona con el sistema ya establecido en el lugar; y
c. la instalación de la nueva cerradura no cause daño a la puerta.

1. Obligaciones del arrendador: (§5305)

a. Cumplir con las leyes referente al mantenimiento, construcción, uso y apariencia de la unidad y propiedad (predios) que forman parte de dicha unidad.
b. Proveer una unidad que no ponga en peligro la salud o seguridad de los arrendatarios y este apta para los propósitos que fue alquilada o arrendada.
c. Mantener limpias y en condiciones sanitarias las áreas que le ocupa mantener el arrendador.
d. Hacer las reparaciones necesarias para mantener la unidad en buenas condiciones, como estaba anteriormente o debió estar al iniciarse el arrendamiento.
e. Mantener las facilidades en buen estado y en funcionamiento.
f. Si el contrato de arrendamiento lo indica, el arrendador es responsable de proveer los receptáculos de basura y la remoción de la basura.
g. Si el contrato de arrendamiento lo indica, el arrendador es responsable de proveer el agua, agua caliente, calefacción y electricidad.

2. Resolución del contrato de arrendamiento al inicio del término. (§5302)
Si el arrendador no cumple con las disposiciones del contrato de arrendamiento o existe un incumplimiento sustancial con otros requisitos legales, entonces el arrendatario o inquilino puede, durante el primer mes de arrendamiento, proveerle al arrendador una notificación escrita, para terminar el contrato de arrendamiento.

3. Resolución del contrato de arrendamiento luego del primer mes. (§5302)

a. Primeros seis meses. Si el arrendatario se queda en la unidad arrendada, confiando en una promesa del arrendador que va a corregir el problema que ocurrió durante el primer mes de arrendamiento y el mismo problema surge otra vez durante los primeros seis (6) meses del arrendamiento, el arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento luego de dar quince (15) días de notificación al arrendador.
b. En cualquier momento. El arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento en cualquier momento, si la condición adversa que existe le impide al arrendatario beneficiarse de una porción sustancial del disfrute y gozo de la propiedad que el arrendatario contrató recibir al iniciarse el arrendamiento. Para poder terminar el contrato el arrendatario, debe de notificar al arrendador por escrito y proveerle quince (15) días para que remedie la condición adversa, antes de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Luego, el arrendatario debe de presentar una acción en el Tribunal "Justice of the Peace" para que éste determine que el contrato será terminado. El arrendatario puede solicitar que se le compense por los daños sufridos en una acción que presente ante ese mismo tribunal.
c. El arrendatario no puede terminar el contrato si la condición fue causada por el mismo arrendatario. El arrendatario no va a poder terminar un contrato de arrendamiento si la condición fue causada por el arrendatario, un miembro de su familia o cualquier otra persona que se encontrara en la propiedad con el consentimiento del arrendatario.
d. Penalidad si la condición fue causada voluntaria o negligentemente por el arrendador. Si la condición por la cual se queja el arrendatario fue causada por el arrendador o por la conducta voluntaria o negligente del arrendador, el arrendatario o inquilino podrá recobrar daños incluyendo el costo del reemplazo de la vivienda o un mes de renta, más el depósito de seguridad, la cantidad que sea mayor entre estas.

4. Reparaciones menores y deducciones de renta. (§5307)

a. Un arrendador debe de iniciar esfuerzos para corregir condiciones defectuosas a los diez (10) días de ser notificado por el arrendatario de la condición defectuosa y debe remediar la condición completamente en treinta (30) días. Si el arrendador deja de corregir la condición defectuosa, ya sea reparando, proveyéndole mantenimiento o deja de mantener la unidad arrendada en condiciones sanitarias, o deja de cumplir con los deberes que le impone el Código u ordenanzas, luego que el arrendatario le haya requerido por escrito que hiciera estas reparaciones, el arrendatario puede hacer la reparación y deducir la cantidad que sea menor entre la mitad de un mes de renta o doscientos dólares ($200.00).

El arrendatario no puede deducir ninguna cantidad de su renta si la condición fue causada por el propio arrendatario, su familia o cualquier otra persona que se encuentre en los predios de la propiedad con permiso del arrendatario. El arrendatario no puede hacer ninguna deducción si él o ella deben rentas atrasadas.

b. Deducciones erróneas o retenciones de renta. (§5308)
Las retenciones de renta o deducciones a la renta tiene cierto riesgo para el arrendatario. Si el arrendatario retiene renta o deduce de la renta alguna cantidad y el tribunal encuentra que esa deducción o retención fue errónea, el tribunal puede permitir que el arrendador adquiera la posesión de la propiedad arrendada o dicte una sentencia a favor del arrendador y en contra del arrendatario por la cantidad que fue erróneamente retenida o deducida. Si el tribunal encuentra que la retención fue hecha de mala fe, el tribunal puede ordenar el pago de daños a favor del arrendador. Este pago de daños consistirá en el doble de la cantidad retenida por el arrendatario. Si estos daños no son pagados, el tribunal puede dictar una sentencia en la que ordene la inmediata posesión de la propiedad arrendada al arrendador, sin tener que darle notificación previa al arrendatario o inquilino.

5. Incumplimiento en proveer los servicios esenciales. (§5308)
El arrendador tiene que proveer los servicios esenciales al arrendatario si así lo dispone el contrato de arrendamiento, este Código Residencial o el Código de Vivienda. Si el arrendador no cumple en proveerle dichos servicios por un período mayor de cuarenta y ocho (48) horas luego de ser notificado por el arrendatario del problema, el arrendatario puede, luego de dar una notificación escrita al arrendador:

a. Terminar el contrato de arrendamiento; o
b. Reducir partes de la renta diaria que pudo haberse acumulada y pudieron ser adeudadas durante el período en que los servicios esenciales no fueron provistos.

Un arrendador puede evitar la deducción, si demuestra la imposibilidad de cumplir con lo requerido. Si el arrendatario ha dado su notificación y permanece en la unidad arrendada y el arrendador aun no corrige el problema el arrendatario puede, luego de dar una notificación escrita al arrendador:

a. Terminar el contrato de arrendamiento; o
b. Deducir partes de la renta diaria que pudo haberse acumulada y pudieron ser adeudadas durante el período en que los servicios esenciales no son provistos; o
c. Luego de dar notificación al arrendador, el arrendatario puede procurar obtener vivienda substituta equivalente, siempre que el servicio esencial no sea provisto, con una deducción de renta por ese período. El arrendatario puede recuperar hasta la mitad (½) de la cantidad de renta reducida por cualquier gasto adicional que haya incurrido como resultado del incumplimiento del arrendador de proveer los servicios esenciales.

6. Sindicatura o administración judicial. (§§5901, 5905, 5906)
En adición a los derechos listados en la sección anterior, si el arrendador no provee calefacción, agua, electricidad, o drenaje de aguas negras, o si la propiedad rentada es peligrosa para la seguridad o salud del arrendatario o inquilino, el inquilino debe de proveer notificación escrita al arrendador. Si no mejora la condición de la propiedad en cinco (5) días, el arrendatario puede solicitar del tribunal "Justice of the Peace Court" que establezca una sindicatura o designe un administrador judicial. Si el tribunal ordena una sindicatura, el síndico lo será la Unidad de Protección al Consumidor de la Oficina del Procurador General.

7. Fuego u otro evento catastrófico. (§5309)
Si, sin culpa del arrendatario, la propiedad es determinada inhabitable debido a un fuego u otro evento que haya causado daños extremos, el arrendatario puede:
a. Inmediatamente irse de la propiedad y notificar al arrendador por escrito que ha desalojado la unidad. Esta notificación terminará el contrato desde el día en que el arrendatario abandona la unidad; o
b. Si el arrendatario puede habitar parte de la propiedad que no fue afectada, entonces la renta debe ser reducida en proporción al valor en mercado de esa parte de la propiedad que continúe habitando o utilizando el inquilino.

Si el arrendatario resuelve o termina el arrendamiento, el arrendador tiene que devolverle cualquier depósito de seguridad o depósito por las mascotas y cualquier renta pre-pagada que el arrendador no tenga derecho a retener.

8. La Unidad de Protección al Consumidor de la Oficina del Procurador General.

IV- RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO (INQUILINO) Y REMEDIOS PARA EL ARRENDADOR (PROPRIETARIO)

La Unidad de Protección al Consumidor de la Oficina del Procurador General ("Unidad") tiene el poder de hacer valer las disposiciones del Código Residencial. Violaciones o sospechas de violaciones del Código Residencial deben ser reportadas a la Unidad llamando al (302) 577-3230 o al 1-800-220-5424.

1. Pago de la Renta. (§5501)
El arrendatario tiene que pagar su renta a tiempo y en el lugar que acuerden las partes. Si el acuerdo provee para una penalidad para el pago tardío (cargo), este cargo por pago tardío no puede exceder del 5% de la renta. Un cargo por pago tardío se considera renta adicional. Un cargo por pago tardío no se puede imponer hasta que hayan pasado cinco (5) días desde la fecha que se acordó se pagaría la renta.

2. Falta de pago del arrendatario (§5502)
Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador puede, el día después de que pago el venza, enviarle al arrendatario una notificación de que la renta tiene que ser pagada dentro de cinco (5) días desde la fecha en que la notificación fue enviada o entregada, o de lo contrario el contrato de arrendamiento será resuelto o terminado.

Si el arrendatario permanece en demora luego de que haya pasado el período de la notificación, el arrendador puede traer una acción ante el tribunal "Justice of the Peace Court" para tomar posesión sumaria (desahucio). Si el arrendatario paga toda la renta debida:

a. Antes de que el arrendador presente una acción para la posesión sumaria, el arrendador no podrá iniciar una acción de posesión sumaria a menos que el arrendador acepte la renta sujeto a una reservación de derechos escrita (esto es, que el arrendador confirma por escrito que él o ella se reservan el derecho de proceder con la acción de desahucio).
b. Luego de que el arrendador ha presentado la acción de posesión sumaria, el arrendador no puede mantener la acción de posesión sumaria, a menos que el arrendador acepte el pago de la renta sujeto a un escrito donde se reserva sus derechos (esto es, que el arrendador confirma por escrito que él o ella se reservan el derecho de proceder con la acción de desahucio).

3. Renovación del contrato de arrendamiento-- con cambios. (§5107)
Si el arrendador tiene la intención de renovar el contrato de arrendamiento pero con cambios a la renta, tales como aumentar la renta u otros cambios, el arrendador tiene que dar al arrendatario un mínimo de sesenta (60) días de notificación antes de que el término del contrato expire. A no ser que el arrendatario informe al arrendador, por escrito, y a los quince (15) días del recibo de la notificación que el arrendatario rechaza el (los) cambio(os), el cambio tendrá efecto. Si el arrendatario rehúsa el (los) cambio(os), el arrendamiento será concluido al final del término original.

4. Las obligaciones del arrendatario referente a la unidad rentada. (§§5503, 5511 & 5513)
El arrendatario se obliga a obedecer las leyes aplicables, los requisitos del contrato de arrendamiento y todas las reglas razonablemente establecidas por el arrendador al momento de firmar el contrato de arrendamiento, o según enmendada durante el período del arrendamiento. Las responsabilidades generales del arrendatario o inquilino incluyen las siguientes:

a. Mantener la propiedad limpia y disponer de la basura de una forma limpia y segura;
b. Mantener toda la tubería de agua limpia y segura;
c. Utilizar de una manera razonable, según su uso normal y apropiado, lo siguiente: las facilidades de electricidad, plomería, servicios sanitarios, la calefacción, la ventilación y otras facilidades;
d. No causar daños a ninguna parte de la propiedad, ni permitir que otros le causen daño;
e. Cumplir con las reglas dispuesta en las secciones (§§5511,5513);
f. Informar al arrendador por escrito de cualquier reparación que el arrendatario entienda sea necesaria que el arrendador efectúe (§5505);
g. Informar al arrendador, con tiempo, de cualquier ausencia del arrendatario que se prolongue por un término considerable, si el contrato de arrendamiento requiere tal notificación.

5. Violaciones del arrendatario o negligencia en el cuidado de la propiedad arrendada. (§5513)
Si el arrendatario no cuida apropiadamente la propiedad arrendada o viola una de las disposiciones importantes del contrato de arrendamiento, el arrendador tiene que darle notificación escrita al arrendatario de la violación y permitirle que en siete (7) días luego de ser notificado corrija el problema. Si el arrendatario no corrige el problema, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento y traer una acción judicial contra el arrendatario en el tribunal (Justice of the Peace Court) para la posesión sumaria o desahucio. Una notificación entregada por el arrendador de acuerdo con esta disposición, puede ser utilizada por el arrendador por un año, luego de ser notificada en la eventualidad que una violación sustancialmente similar ocurra y así no requerirá de ninguna notificación posterior indicando que hubo una violación al contrato de arrendamiento.

Si la violación puede ser corregida o curada por el arrendador, el arrendador puede corregirlo y cobrarle al arrendatario por el costo de corregir la violación. Si la violación es también una violación de un Código del Estado, ley local, u ordenanza, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento y presentar una acción contra el arrendatario para obtener la posesión sumaria (desahucio) en el tribunal (Justice of the Peace Court).

Si la condición, causa o amenaza causar un daño irreparable, o si el arrendatario es convicto de un delito menos grave tipo A o un delito grave durante el término de su arrendamiento que causa o amenaza causar un daño irreparable, el arrendador puede optar, sin notificación previa, entre exigir que se corrija la violación o inmediatamente dar por terminado el contrato de arrendamiento y presentar una acción ante el tribunal para la posesión sumaria (desahucio).

6. Acceso o paso a la unidad arrendada. (§§5509, 5510)
Al arrendatario se le requiere que provea acceso razonable al arrendador para que entre a la unidad o propiedad arrendada con el propósito de inspeccionarla, o hacer reparaciones, decoraciones, alteraciones o mejoras o para enseñar la propiedad a posibles arrendatarios, compradores o compañías financieras.

El arrendador no puede abusar de su derecho a acceso. Al arrendador se le requiere que le de al arrendatario cuarenta y ocho (48) horas de notificación de su intención de entrar en la unidad con cualquier propósito que no sea hacer reparaciones que fueron notificadas por el arrendatario o en caso de emergencia.

Solamente en cuanto a los potenciales arrendatarios y compradores, los requisitos de cuarenta y ocho (48) horas de notificación pueden ser renunciados, y solo por una enmienda escrita que se le haga al contrato de arrendamiento.

V- RESOLUCION O TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Término del contrato de arrendamiento. (§5106)
El término del arrendamiento debe ser especificado en el contrato de arrendamiento. Ningún contrato de arrendamiento puede ser efectivo por un término mayor de un (1) año a menos que sea un contrato escrito.

2. Notificación de la terminación del contrato de arrendamiento. (§5106)
El arrendador o el arrendatario tiene que proveer por escrito, con un mínimo de sesenta (60) días de notificación previa a la fecha de expiración del contrato de arrendamiento, a la otra parte si tiene la intención de terminar el contrato de arrendamiento existente. Si el contrato de arrendamiento es por un período mayor que el de mes a mes, la notificación debe hacerse con por lo menos sesenta (60) días antes de expirar el término del contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento es de mes a mes la notificación de los sesenta (60) días será efectiva a los sesenta (60) días que comienzan a contar desde el primer día del mes que le sigue al día que se dio notificación actual. La notificación debe de indicar que el contrato de arrendamiento terminará el día de su vencimiento.

Si el arrendatario rehúsa la notificación de renovación del contrato de arrendamiento con los cambios que el arrendador indicó según la sección 5107 del Código Residencial, ese rechazo será tratada como una notificación efectiva de la terminación del contrato.

3. ¿ Qué ocurre si no se da la notificación de terminación ?
Si el arrendador o el arrendatario no proveen a la otra parte una notificación de sesenta (60) días según descrita en la sección anterior, el contrato de arrendamiento se renovará por el término de mes a mes y todas las disposiciones del contrato anterior permanecerán vigentes.

4. Oportunidad del arrendatario de resolver o terminar el contrato de arrendamiento antes de su fecha de expiración. (§§5302, 5304, 5308, 5309, 5314)
En adición a las razones ya indicadas en este sumario, para la resolución o terminación temprana del contrato de arrendamiento, el Código Residencial también permite que un arrendatario concluya el contrato de arrendamiento, bajo ciertas circunstancias, y si da un aviso o notificación de por lo menos treinta (30) días y por escrito al arrendador.

Un arrendatario o inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento más temprano, esto es antes de la fecha de vencimiento, si le da aviso o notificación escrita al arrendador con por lo menos treinta (30) días de anticipación y si se dan alguna de las siguientes circunstancias:

a. El arrendatario es requerido por su patrono actual que se mude a una distancia mayor de treinta (30) millas;
b. Por razón de enfermedad grave del arrendatario o de algún familiar inmediato que vive con el arrendatario se le requiere que se mude de forma permanente;
c. El arrendatario es admitido a un hogar o casas de envejecientes, un edificio de retiro, o un centro de ayuda grupal;
d. El arrendatario es admitido a una propiedad que recibe subsidio del gobierno o de una entidad privada, que provee vivienda a personas de bajos recursos;
e. El arrendatario luego de firmar el contrato de arrendamiento, entra a las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos de América como miembro activo;
f. El inquilino quien sea victima de violencia domestica, ofensas sexuales, acechado o quien esta en busca de refugio de violencia o abuso de cualquier corte, agencia policial, o programa de violencia domestica, o servicio; o
g. El arrendatario muere, en cuyo caso la esposa o esposo sobreviviente o el representante del caudal del arrendatario fallecido podrá resolver o terminar el contrato.
 

5. Abandono o violación del contrato de arrendamiento. (§5507)
Si por otras razones, diferentes a las especificadas por este Código Residencial, el arrendatario se muda de la propiedad arrendada antes que expire el término dispuesto en el contrato de arrendamiento, el arrendatario será responsable por la cantidad menor de:

a. La renta adeudada por el resto del término del contrato y el arrendador cobrará como daños los gastos incurridos en preparar la propiedad para el nuevo arrendatario, o
b. Toda la renta acumulada durante el periodo necesario para que se vuelva a arrendar la propiedad y todos los costos incurridos en volver a arrendar la propiedad.

6. Restricciones en la habilidad del arrendatario de sub-arrendar o ceder el contrato de arrendamiento. (§5508)
Por medio de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento, un arrendador puede prohibir o restringir el sub-arrendamiento o la cesión del contrato de arrendamiento. Si el arrendador permite ese sub-arrendamiento o esa cesión, entonces el consentimiento que tiene que dar para que la propiedad sea sub-arrendada o cedida no puede ser rehusada irrazonablemente.

7. Prohibición de actos de represalias. (§5516)
Actos de represalias por parte del arrendador están prohibidas por el Código Residencial. Un arrendador se presume que actúa en forma represiva si el arrendador presenta una acción de posesión sumaria (desahucio), o atenta forzar al arrendatario o inquilino a que se mude de la propiedad arrendada, o requiere un aumento de renta, o disminuye los servicios a que el arrendatario tiene derecho, o si dentro de los noventa (90) días luego de que ocurran una de las siguientes situaciones el arrendador actúa represivamente:

a. Se haya quejado al arrendador o a una autoridad gubernamental sobre las condiciones de la propiedad; o
b. Una entidad gubernamental ha radicado notificaciones o querellas referentes a las condiciones de la propiedad; o
c. El arrendatario organice o es un oficial de una asociación de arrendatarios; o
d. El arrendatario haya ejercido o procurado ejercer, cualquier derecho o remedio que surge del arrendamiento.

Un arrendador puede vencer la presunción de actos de represalia y proceder a presentar una acción sumaria (desahucio) si demuestra que:

a. El arrendador ha dado notificación apropiada bajo el Código Residencial que le permite resolver el contrato, o terminarlo; o
b. El arrendador esta buscando recuperar la posesión para usar la unidad como su propia residencia; o
c. El arrendador no va a destinar la propiedad para arrendamiento por un término de por lo menos seis (6) meses, o
d. El arrendador tiene la intención de substancialmente alterar, remodelar o demoler la unidad; o
e. La condición por la cual se presentó la querella fue causada por el arrendatario; o
f. La unidad estaba en cumplimiento con las leyes, reglamentos u ordenanzas, el día que se presentó la querella o demanda; o
g. El arrendador ha contratado para vender la propiedad; o
h. El arrendador busca obtener la posesión de la propiedad basándose en una notificación o aviso que le dio el arrendatario de que iba a resolver o terminar el contrato, siendo dicho aviso provisto con anterioridad a la querella del arrendatario; o
i. La condición de la cual el arrendatario se quejó era imposible de remediar antes que expirara el término para rectificar dicha condición; o
j. El arrendador ha completado sustancialmente un arreglo extraordinario a la propiedad; o
k. Que la renta que se le pide al arrendatario no excede la renta que se le cobra a los otros arrendatarios en el mismo complejo de apartamentos.

8. Arrendamiento de cuartos en la casa del arrendador. (§5512)
Los contratos de arrendamiento para cuartos sencillos en la residencia del arrendatario pueden ser terminados inmediatamente luego de proveer notificación escrita al arrendador, si dicha notificación se debe a una violación del contrato de arrendamiento o las reglas que gobiernan el uso de la unidad arrendada. El arrendador puede traer acción contra el arrendatario en el tribunal (Justice of the Peace Court) para proceder a obtener la posesión sumaria de la propiedad (el desahucio).

9. Desalojo/desahucio ilegal o exclusión del arrendatario. (§5313)
Si el arrendatario ha sido desahuciado ilegalmente o excluido de la unidad arrendada, el arrendatario puede recuperar la posesión o dar por terminado el contrato de arrendamiento. El arrendatario puede también recuperar tres (3) veces la cantidad de daños que sufra o tres (3) veces la cantidad de renta diaria por el período que sea excluído de la unidad o propiedad arrendada.

VI- ACCIONES PARA LA POSESIÓN SUMARIA (EL DESAHUCIO) DE LA UNIDAD O PROPIEDAD ARRENDADA EN EL TRIBUNAL "JUSTICE OF THE PEACE COURT". (§§5701-5718)

1. Causas para las acciones de posesión sumaria, o deshaucio (§5702).
Una acción para la posesión sumaria (desahucio) de la unidad o propiedad arrendada puede ser presentada por el arrendador o el arrendatario (el que de ellos sea apropiado) en el tribunal "Justice of the Peace Court" más cercano a la unidad arrendada y por cualquiera de las siguientes razones:

a. Retención de la posesión. El arrendatario se queda en la unidad arrendada luego de concluir el término del contrato de arrendamiento sin el permiso del arrendador o del nuevo inquilino;
b. Falta de pago. El arrendatario no cumple con pagar la renta acordada, luego de recibir una notificación a los cinco (5) días;
c. Deducción ilegal a la renta. El arrendatario deduce dinero de la renta, de una manera no permitida por el Código Residencial;
d. Violación de obligaciones. El arrendatario ha violado una disposición del arrendamiento de una manera que no permitida por el Código Residencial.
e. Retención de la posesión por un empleado que es a su vez un arrendatario. Si el arrendatario es a su vez empleado del arrendador o agente del arrendador, el arrendador puede recuperar la posesión dentro de los quince (15) días siguientes a la terminación o desestimación;
f. Retención luego de una venta. Cuando el arrendatario retiene la posesión de la propiedad arrendada por más de cinco (5) días luego que la propiedad haya sido vendida en ejecución de hipoteca;
g. Desalojamiento (desahucio). Cuando un arrendatario con derecho ha sido erróneamente sacado de la posesión de la propiedad arrendada;
h. Retención luego de un fuego o siniestro. Si el arrendatario rehúsa abandonar la propiedad para permitirle al arrendador que haga las reparaciones necesarias luego de haber ocurrido un fuego o un siniestro.
i. Convicción por ciertos delitos durante el término de arrendamiento. Si el arrendatario es convicto de un delito menos grave de Tipo A o de cualquier delito grave que causó o que amenace con causar un daño irreparable a cualquier persona o propiedad;
j. Propiedad comercial arrendada, recuperación de la posesión. Si el contrato de arrendamiento de una propiedad comercial provee disposiciones que permitan una acción para la posesión sumaria (desahucio);
k. Viviendas móviles lotes y arrendamientos. Por cualquier razón que disponga la ley de Viviendas Móviles Lotes y Arrendamientos, pero solo en aquellos casos que ocupan a los lotes de viviendas móviles.

2. ¿Quién puede llevar un procedimiento sumario de posesión ? (§5703)

Una acción puede ser presentada por:

a. Un arrendador;
b. Un dueño o propietario;
c. Un arrendatario que fue desahuciado ilegalmente;
d. El nuevo arrendatario de la propiedad y cuando ya haya comenzado a estar en vigencia el término de este nuevo arrendamiento;
e. El arrendatario.

3. ¿Cómo iniciar una acción de posesión sumaria (desalojo)? (§5704)
Una acción comienza cuando un demandante presenta una demanda ante el tribunal "Justice of the Peace Court" más cercano a la unidad o propiedad arrendada. El tribunal entonces emplaza al demandado y le entrega la demanda, y establece una fecha y un lugar para la audiencia o juicio en que se van a discutir los asuntos presentados en la demanda o querella.

4. ¿Qué debe indicar la demanda? (§§5707, 5708)

DEMANDA STANDARD
Para que el tribunal acepte la demanda, esta debe de establecer lo siguiente:

a. El interés que tiene el demandante en la propiedad;
b. El interés que tiene el demandado en la propiedad arrendada y la relación que tiene el demandado con el demandante;
c. Descripción de la unidad o la propiedad arrendada;
d. Los hechos que constituyen las violaciones continuas al contrato;
e. El propósito de la ley o disposición;
f. Si una regla no es parte del contrato de arrendamiento, una explicación de porque dicha regla o disposición no causa un cambio sustancial al contrato de arrendamiento.

Las demandas que no cumplan con los requisitos establecidos en este párrafo cuatro pueden ser desestimadas por el tribunal.

5. Audiencia o Juicio del caso. (§§5710, 5713)
Una acción de posesión sumaria o de desahucio puede ser presidida por un juez o un jurado compuesto por seis (6) personas. Para que su caso sea escuchado por un jurado, el demandado tiene que notificarle al tribunal, en diez (10) días siguiente dal haber recibido la demanda, que desea que el caso se disponga ante jurado, o el demandante tiene que solicitar que el caso se vea ante jurado en el momento que presenta la demanda.

Un fallo del juez puede ser apelado a un panel de tres jueces que efectuaran un juicio de novo, o sea, harán un nuevo juicio. Un veredicto por un jurado puede ser apelado. Sin embargo, la apelación está limitada a revisar el expediente del caso visto ante el jurado. La parte apelante tiene que establecer en detalle los puntos de derecho que alega fueron decididos inapropiadamente por el jurado.

6. Ejecución de sentencia y auto de posesión o despojo. (§5715)
Si el demandante vence en el juicio al demandado y una sentencia es registrada a su favor, un auto u orden de posesión será emitida por el tribunal. El demandante tiene la obligación de solicitar la emisión de un auto de despojo. El ministro ejecutor ("Sheriff") entonces presentará al demandado el auto u orden de despojo, proveyéndole a éste por lo menos veinticuatro (24) horas para que desaloje la propiedad arrendada.

VIVIENDA MOVIL Y LOTE EN POSESIÓN
Si la posesión de un lote de una vivienda móvil le es otorgada al demandante, el demandado puede, bajo ciertas circunstancias, retrasar la efectividad del auto de desalojo. Si el arrendatario, en o antes de que se anuncie el auto de despojo, ha pre-pagado por un cargo de almacenaje diario en la cantidad igual a siete (7) días de renta, entonces el tribunal puede extender el periodo de notificación para que se remueva la casa móvil por un período adicional de siete (7) días.

PROPIEDAD PERSONAL DEL ARRENDATARIO ABANDONADA
Si al momento en que se va a ejecutar la sentencia, el auto de desalojo (orden de desahucio), el arrendatario ha dejado propiedad personal en la unidad arrendada, el arrendador puede remover y guardar toda la propiedad así abandonada. Si el arrendatario no paga la remoción y el almacenaje de su propiedad en siete (7) días, el arrendador puede disponer de la propiedad sin más aviso, notificación u obligación al arrendatario.

7. Paralización de la ejecución luego de dictarse la sentencia. (§§5716, 5717)
Ninguna acción será tomada para ejecutar la sentencia de desahucio o posesión sumaria hasta que el período para apelar la sentencia haya terminado. La única excepción a esta disposición es si una parte apela la determinación del tribunal que no le fue favorable y luego deja de presentar una fianza o no hace alguna gestión encaminada a garantizar el pago de la sentencia en la eventualidad que su apelación no sea exitosa.

El tribunal puede ordenar la paralización de la ejecución de la sentencia si éste encuentra que había una controversia de buena fe o cualquier otra razón por la cual el arrendatario no pagó su renta. Si el tribunal encuentra que una controversia de buena fe existía, entonces el demandado puede solicitar que se suspenda la ejecución de la sentencia, si paga la cantidad de la sentencia o le asegura al tribunal que será pagada a los diez (10) días. Si el demandante no cumple con pagar, el auto de despojo o posesión sumaria será expedido.

Se le agradece a Greenwood Trust Company por donar los fondos para la traducción del Sumario del Código Residencial del Arrendador y Arrendatario para el pueblo hispano de Delaware.

Many thanks to the Greenwood Trust Company which has funded the translation of the Summary of the Residential Landlord-Tenant Code for Hispanic residents throughout Delaware.